【项目可行性报告格式及范文】写字楼项目可行性报告范文格式
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4、 在所在城市中,生产新型、别具一格产品的可能性。
5、 如果是大型、超大型项目,对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计的可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、产品面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合前面提及的规划设计概念和WK所追寻的各种档次高品质产品的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如:地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如:治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如:道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如:交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如:市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否有影响,及如何解决。
第五部分:写字楼项目开发
一、 土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析
三、工程计划:工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
四、 销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
第六部分:写字楼项目投资收益分析
一、 成本预测
说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等。并参照下面表格列示:
项 目 投资总额(万元) 单位成本(元/m2)
土地成本
前期工程费
基础设施费
建安工程费
配套费用
开发间接费
直接建造成本小计
营销费用
管理费用
总 计
二、 税务分析
1、 营业税及附加
2、 所得税
3、 土地增值税
上述税种的基本税率,能够享受的税收优惠政策时的税率,项目本身适用的税率,若享受地方政府的优惠政策,要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突,以及如何解决,具体的操作的过程是什么。
三、 经济效益分析
1、 经济效益分析的假设条件,如:是否享受政府各种税费的减免等
2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格:
经济指标 单位数值(元/m2) 项目总金额(万元)
销售收入
直接成本
总投资
毛利率
税前利润
税后利润
销售净利率
投资回报率
3、 项目开发各期的利润体现
经济指标 20xx年 ··· 20××年 合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
结算面积(m2)
单位利润(元/m2)
利润(万元)
4、 敏感性分析,参照以下内容及表格,可根据实际情况增减。
(1)成本变动各项经济指标的变化,假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:
经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120%
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
(2)售价变动各项经济指标的变化,假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:
经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120%
营业额
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
(3) 容积率变动各项指标的变化
主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5
多高层比
营业额
总投资
毛利率
税后利润
税后净利率
总投资回报率
四、 项目资金预测
1、 资金投入计划:各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、 资金回款计划:各期销售回款计划。
3、 资金需求计划:结合整个公司资金情况,列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
第七部分:写字楼项目管理资源配置
五、 机构设置:是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。
六、 人力资源需求:启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经理)。
七、人力资源缺口及解决:现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。
第八部分:写字楼项目综合分析与建议
一、优势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。
二、劣势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。
三、机会:从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
附件:
1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件,如各种政府批文、权证等。
2、 按照WK集团成本核算指导设置科目明细,详细列示成本测算过程
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