经济适用住房建设管理办法_县经济适用住房建设项目可行性研究报告

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　　第一章

　　项目建设背景

　　xx 县整体概况

　　xx 县位于 xx 省西南，属 xx 辖区。地处东经 xx ° xx ′ xx ″— xx ° xx ′ xx ″，北纬 xx ° xx ′ xx ″— xx ° xx ′ xx ″之间。总面积为xx平方公里。全县辖区有x镇x乡，xx个村民委员会，xx个村民小组，全县总人口xx万人，人口密度为每平方公里xx人，县境北依xx与xx县分界，南与xx毗为邻，东与xx县连接，西与xx县连接，县城距xx940公里，距xx120公里。

　　xx县地处xx山末端，境内最高海拔为xx米，最低海拔为xx米，属xx山脉xx山支系。因地质构造成因所至，形成中低山窄谷地貌景观，全境可分为窄谷地貌，xx地貌。

　　xx 县地处低纬度山区，属 xx 气候。具有明显的立体气候特征，雨量充沛，日照充足，霜期短，年平均日照 xx 小时，年平均无霜期 xx 天，年平均气温 xx 度，东南部为多雨区，北部为少雨区。

　　水利资源，境内主要河流为 xx 河水系，现有 xx 千瓦水电站一座，拥有 xx 平方米容量的水库一座，饮用水供水企业一个，能满足项目建设。

　　经济来源， xx 为主， XX 年全县国民生产总值 xx 万元，工农业生产总值 xx 万元，社会商品零售总额 xx 万元，城镇居民年平均收入 xx 元，财政收入 xx 万元。

　　经济适用住房建设启动

　　中共 xx 县委、县人民政府于 XX 年 x 月成立了由 xx 任组长，有关相关部门负责人为成员的 xx 县经济适用住房建设领导小组，抽调相关部门工作人员。县人民政府批准成立了 xx 房地产开发有限责任公司，公司住址： xx 镇，法定代表人： xx ，负责承担经济适用住房建设的实施工作，土地使用、地质勘察、规划、设计、项目预算、资金筹划、项目方案编制、项目招标、项目建设实施、住房销售、物业管理、服务等。

　　第二章、报告编制依据和原则

　　一、报告编制的主要依据：

　　1.1 、《关于对 xx 县经济适用住房建设项目实施方案的批复》；

　　1.2 、 xx

　　1.3 、 xx

　　1.4 、《全国统一建筑工程基础定额（土建工程） xx 省预算基价》；

　　1.5 、《 xx 省建设安装工程综合费用定额（ 99 修订本）》；

　　1.6 、 xx ；

　　1.7 、《 xx 省建筑安装工程费用汇总表》；

　　1.8 、《市政工程预算定额》；

　　1.9 、《 xx 省城市住宅小区物业管理办法》；

　　1.13 、其它文件规定要求。

　　二、报告编制原则

　　2.1 、可操作原则，根据项目所在地的社会、经济情况、结合国家机关、事业单位职工的经济承受能力，按照社会购房需求和实施的可能性，进行可行性分析、论证。

　　2.2 、合理性原则，对建设项目的有关经济、技术指标、是有较好的合理布局性和科学性。

　　2.3 、整体性原则，突出项目开发的整体布局，连片开发，确保项目的整体效果。

　　2.4 、环境保护原则，开发利用与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，塑造优美、舒适的经济住房小区。

　　2.5 、政策稳定性原则，经济适用住房始终坚持国家、职工个人共同承担的政策。

　　第三章、项目建设的必要性

　　二、城市化建设的必然要求

　　城镇居民住宅列入城市发展规划建设，充分利用国有土地，合理布局、规模建设，集中连片，城市居民住宅房地产开发建设管理以城市发展配套，以经济适用住房为主的房地产开发建设管理，推动城市发展和城市经济发展。 12345

　　三、城镇居民住房市场化的必然趋势

　　国家对城镇公有住房制度改革和加快住房建设进一步深化，公有住房制度改革推动了城镇住房市场的形成，同时推动房地产产业的发展。城镇居民住房以实物分房转变为货币分房，从而推动了城镇居民住房市场化的形成和发展。城镇居民可以在房地产开发商购买经济适用住房、商品房。对此，城镇居民住房市场化住房分配货币化是必然的趋势。

　　第四章、项目建设相关条件

　　一、 住房政策的扶持

　　1.1 、机关、企事业单位实行住房奖励政策。

　　1.2 、国家税收优惠

　　1.3 、土地使用优惠、低成本使用划拨，“三通一平”用地。

　　1.4 、金融部门扶持信贷。

　　三、居住观念的转变

　　随着城镇居民经济收入不断增长，国家对城镇居民住房制度改革进一步深化，住房以市场化、货币化方向发展日趋成熟，城镇居民以居住面积、居住条件、居住环境思想观念的转变，越来越以高标准要求，适用、舒适、经济、美观、功能齐全为标准的新型住房需求。

　　第五章、项目规划及建设规模

　　一、规划的基本构思和建设原则

　　1.1 、按照“高起点、高标准、高品位、面向未来”的要求，把经济适用住房建设成为经济、适用、美观、功能齐全的现代园林小区，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

　　1.2 、经济适用住房建设的原则是：统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。集住宅、商铺、车位、健身休闲广场、绿化为一体的园林住宅小区，符合“安全、适用、舒适、环境优美”的原则。经济、社会、环境三效原则。

　　二、建设规模及内容

　　2.1 、建设规模

　　建设规模：经济适用住房 xx 套， xx 万平方米，分两期实施：一期工程实施 xx 套（户）；二期工程实施 xx 套（户），规划用地规模 xx 亩（ xx 万平方米）。

　　2.2 、经济适用住房建设内容

　　2.2.1 、经济适用住房 xx 套，总建筑面积 xx m 2 ，（其中：住房面积 xxm 2 ，商铺面积 xxm 2 ）。 a 户型（ xxm 2 ） xx 套， b 户型（ xxm 2 ） xx 套， c 户型（ xxm 2 ） xx 套， d 户型（ xxm 2 ） xx 套。

　　三、总体规划与分区建设规划

　　3.1 、总体规划： xx 县经济适用住房建设项目总体规划布局为 xx 、 xx 、 xx 、 xx4 个区域。

　　第六章、市场分析与预测

　　一、市场分析

　　1.1 、住宅市场

　　公司经过调查摸底，报名购房 xx 个单位，报名购房干部职工 xx 户（套），其中：报名 a 户型 xx 套，报名 b 户型 xx 套，报名 c 户型 xx 套，报名 d 户型 xx 套。

　　按单位性质分：（ 1 ）县级地方行政单位 xx 个，住房 xx 套，占报名总数的 xx% ；（ 2 ）县级地方事业单位 xx 个，住房 xx 套，占报名总数的 xx% ； （ 3 ）县级企业单位 xx 个，住房 xx 套，占报名总数的 x% 。

　　住房预购房户统计表

　　项目

　　单位

　　单位数

　　报名购房户

　　人数

　　面积类型

　　a

　　a1

　　b

　　b1 12345

　　c

　　d

　　县级行政

　　xx

　　县级事业

　　xx

　　省属行政事业

　　xx

　　省属企业

　　xx

　　县级企业

　　xx

　　合计

　　xx

　　从以上预报购房数表明，项目建设规模市场潜力较大。

　　商铺、车库市场潜力较大。

　　二、市场预测

　　经济适用住房建设项目充分考虑到当地职工城镇居民的经济承受能力和生活习惯，统一规划、布局合理、设计适度、功能齐全、安全、适用、经济、美观，需要购房 xx 户，购房率为 xx% （未含各乡镇购房户数）。经济适用住房、商铺、车位市场前景看好。

　　第七章、项目投资估算

　　一、投资估算编制说明

　　1.1 、编制依据

　　（ 1 ）规划方案设计图纸和相关技术资料；

　　（ 2 ）《市政工程预算定额》；

　　（ 3 ）《全国统一建筑工程基础定额（土建工程） xx 省预算基价》；

　　（ 4 ）《 xx 省建筑安装工程费用汇总表》；

　　（ 5 ）收费标准为；

　　（ 6 ）《给、排水设计手册》；

　　（ 7 ）《工程建设监理收费标准》；

　　（ 8 ）《工程设计收费标准》；

　　（ 9 ）地方建筑材料市场价。

　　二、总投资估算及结果

　　投资估算：本报告采用概算法和 98 定额进行估算，根据经济适用住房建设有关规定和当地建筑市场现行价格为依据，并考虑不可预见因素，项目建设期为 x 年，第一期为 x 年，第二期公建、商铺、住房为 x 年，建设期资金占用利率以年利率 x% 计算。

　　经测算，该项目总投资为 xx 万元，其中：经济适用住房投资 xx 万元；商铺公建 xx 万元；其它投资 xx 万元（详见表 1 ）。

　　第八章、实施计划及资金筹措

　　一、实施计划

　　1.1 、一期实施计划进度

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月为项目前期工作阶段；

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月为基础施工阶段；

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月为主体工程施工阶段；

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月为室内外装修施工阶段；

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月为室内外装饰施工阶段；

　　XX 年 x 月底至 XX 年 x 月中旬为室外管网、道路、景观施工阶段；

　　XX 年 x 月中、下旬验收阶段、总验收；

　　XX 年 x 月底交房。

　　1.2 、二期实施计划进度

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月总工期

　　二、项目资金筹措（详见附表 2 ）

　　1 、银行贷投 xx 万元

　　2 、住房户购房预付资金 xx 万元

　　3 、自筹资金 xx 万元

　　第九章、主要财务指标及项目效益评价

　　一、主要财务指标 12345

　　1 、投资利润率

　　经济适用住房、商铺投资利润率 = 利润总额 / 项目总投资 *100=  

　　2 、投资利税率

　　投资利税率 = 利税总额 / 项目总投资 *100=   

　　3 、净现值

　　经济适用住房、商铺 =

　　万元（ i=8% ）

　　以上各项效益指标的计算结果表明：本项目主要经济指标均能满足要求，财务内部收益将高于社会基准收益率，由于财务净现值大于零，项目有较好的经济效益及盈利水平，财务足可以接受的。

　　二、项目效益评价

　　该项目是集经济适用住房、商铺、车位与室外绿化工程为一体的综合性建设项目，其经济效益分析，本报告中经济适用住房效益与商铺、车位效益进行分析，具体分析如下：

　　（一）经济适用住房分析

　　经济适用住房建设项目面积 xx 万平方米，其中：住宅     ，商铺

　　，项目总成本测算：

　　1 、住宅

　　，建安工程投资

　　万元（可变）；

　　2 、商铺车库

　　，建安工程投资     万元（可变）；

　　3 、勘察设计、监理、预算、质监管理费、规划等     万元（固定）；

　　4 、基础设施建设，投资    万元（可变）；

　　5 、土地费

　　万元（固定）；

　　6 、管理费

　　万元（固定）；

　　7 、税金

　　万元（固定）；

　　8 、贷款利息

　　万元（可变）；

　　9 、不可预见费     万元。

　　以上 1 — 9 项合计总成本为

　　万元（详见附表 3 ）。

　　销售总收入

　　万元。

　　1 、经济适用住房销售收入

　　万平方米 *988 元 /m 2 =   万元，二年内销售。

　　2 、商铺销售收入    万平方米 *

　　元 /m 2 =

　　；

　　损益分析：房地产开发利润总额为

　　万元，盈余公积、公益金按 10% 提起，为     万元，未分配利润为     万元，利税总额为     万元。（详见附表 4 、 5 ）

　　第十章、项目不确定性（风险）分析

　　一、盈亏平衡分析

　　经济适用住房建设项目生产能力利用率

　　= 固定成本费用 / （销售收入—可变成本） *100%=  

　　二、敏感性分析

　　经济适用住房建设项目：考虑从单因素变化所引起的财务内部收益率来进行敏感性分析。项目的销售收入投资成本引起的内部收益率变化，参见敏感性分析表。

　　敏 感 性 分 析 表

　　项目

　　变动比例

　　eirr

　　销售收入

　　总投资（成本）

　　由上表中计算结果可以看出，各因素对财务内部收益率影响由大到小依次为销售收入、投资成本。当各因素由    、   、   、   发生变化时，其财务内部收益率均发生相应的变化，并大于行业基准收益率    ，表明该项目有相当的抗风险性。 12345

　　第十一章、结论与建议

　　一、结论

　　2 、该项目是集住房、商铺、车位、休闲场所、绿化建设为一体的综合项目，项目建成后推动 xx 房地产产业的发展。

　　3 、该项目建设地点位于 xx 县中心地带，地势基本平坦，建设条件较为理想，是房地产开发的较好场所。

　　4 、该项目的土地征用已结束，“三通一平”、规划、设计、施工图设计已完成，项目已进入实施阶段。

　　5 、经测算：项目总投资为

　　万元，总建筑面积     万平方米，其中：经济适用住房    万平方米、商铺

　　万平方米，建成后项目收益理想。

　　综合以上情况，我们认为该项目可性可行。

　　二、建议

　　1 、加快实施步伐，加大经济适用住房和商铺车位的营销力度，加大宣传工作，注重降低项目成本。

　　2 、积极做好项目的施工组织工作，确保项目按施工计划进度顺利完成。

　　3、加快落实项目建设资金，多方筹措项目资金，确保项目建设的顺利完成。

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